Ремонт в новостройке: с чего начать в черновой квартире

У новостройки есть настоящее преимущество перед вторичным жильём: не нужно вскрывать чужой ремонт и гадать, что скрыто под слоями прошлых хозяев. Но появляются свои вопросы — геометрия дома с завода, качество работы застройщика и то, что можно, а что нельзя менять в первый год после сдачи.

Возьмите с собой на осмотр рулетку или лазерный дальномер, уровень, фонарик, лист бумаги и что-то для записей. Каждый найденный дефект вносится в дефектный акт в двух экземплярах — с адресом, номером квартиры и подписью представителя застройщика. Главное правило простое и в то же время самое нарушаемое: акт приёма-передачи подписывается только после того, как недостатки устранены или официально зафиксированы. Дефект, записанный в акт до подписания, застройщик устраняет без споров. Если дефект нашли уже после подписания, придётся доказывать, что это брак застройщика, а не последствия вашего ремонта.

• Геометрия: ровность стен и потолка, диагонали помещений. Проверьте уровнем — крупный перепад по квартире означает, что под него уйдёт заметный слой штукатурки или стяжки.
• Окна и двери: плавность открывания, целостность уплотнителей, отсутствие трещин и щелей в монтажных швах.
• Вентиляция: лист бумаги должен прилипать к решётке канала — если он падает, тяги нет.
• Отопление и трубы: радиаторы закреплены надёжно, краны легко открываются, на соединениях труб нет влаги и подтёков.
• Электрика и счётчики: наличие проводки до щитка, работа счётчиков воды и электричества, зафиксируйте их показания в акте.
• Общие зоны: подъезд, лифт, входная группа — тоже часть приёмки, если по договору дом сдаётся с отделкой мест общего пользования.

Есть несколько находок, которые повторяются в квартирах разных застройщиков чаще остальных: неровности стен и углов, огрехи в заливке пола, кривой монтаж оконных и дверных блоков, пустоты под плиткой в санузле, если она уже положена, и нарушения в установке сантехприборов. Плитку и участки стяжки под уже уложенным покрытием проверяют простукиванием — глухой звук вместо звонкого означает пустоту под слоем, и её лучше переделать сразу, а не после того, как вы туда что-то поставите. Отдельно стоит свериться с серийными номерами счётчиков воды и электричества в паспортах приборов — если номера не совпадают с указанными в документах, это повод не подписывать акт до выяснения.

Формулировки застройщиков не стандартизированы, поэтому важнее не название, а состав, прописанный в договоре. В черновой отделке обычно есть перегородки по плану, счётчики воды и электричества, радиаторы с подключёнными трубами, стяжка пола по маякам, вывод проводки на розетки, оштукатуренные стены, установленные входная дверь и окна, подготовленные под решётки вентиляционные отверстия и гидроизоляция в санузлах.

Предчистовая — она же «white box» — идёт на шаг дальше: пол выровнен стяжкой и готов под финишное покрытие, стены оштукатурены и загрунтованы под покраску или обои, потолок выровнен, розетки и выключатели уже смонтированы, трубы подведены к кухне и санузлу, а иногда стоят унитаз и раковина.

Предчистовая экономит время и часть бюджета на ремонт, но только если её геометрия и разводка вас устраивают. Если стяжка сделана с перепадом, а точки электрики не совпадают с вашей будущей планировкой, всё это придётся демонтировать — и тогда предчистовая выходит дороже, чем начать с черновой.

Основная усадка монолитных и монолитно-каркасных домов, из которых построена почти вся новая застройка в Алматы и Астане, происходит ещё до сдачи объекта — сами плиты перекрытия дальше не садятся. А вот стыки и швы между конструкциями могут слегка смещаться ещё два-три года после заселения, и на этих стыках время от времени появляются тонкие трещины — в том числе на уже нанесённой штукатурке.

• Гипсокартон на потолке и перегородках лучше монтировать на каркас из металлического профиля, а не приклеивать напрямую к плите — каркас гасит небольшие подвижки.
• Там, где предполагается покраска стен, вместо обычной штукатурной сетки в зоне швов используют более прочную сетку и финишный слой стеклохолста.
• Обои и натяжной потолок меньше выдают волосяные трещины, чем окрашенная поверхность.
• На стыках пола со стенами и стен с потолком оставляют технологический зазор — деформационный шов, — чтобы движение конструкции не рвало жёсткую отделку.

Логика та же, что и в любом капитальном ремонте, но с поправкой на фактическую геометрию новостройки: сначала обмеры по факту, а не по плану из техпаспорта: размеры почти всегда расходятся на несколько сантиметров. Дальше — планировка и утверждённая схема электрики, затем перегородки, инженерные сети, стяжка и штукатурка с обязательной паузой на высыхание, плитка в мокрых зонах и только потом чистовая отделка и установка. Подробно про сроки каждого шага и про то, сколько реально сохнет стяжка, мы разбирали отдельно — там же логика того, что идёт до, а что после демонтажа старой отделки.

• Зашивать вентиляционный канал наглухо или врезаться в общий стояк без обратного клапана — соседи почувствуют это первыми.
• Переносить радиаторы отопления на лоджию или балкон от общедомовой системы — это вмешательство в общедомовые сети, а не в вашу квартиру.
• Укладывать финишное покрытие на непросохшую стяжку ради сроков — вздутие или отставание покрытия почти гарантировано.
• Начинать штробление под электрику без утверждённой схемы точек — переделывать штробы дважды дороже, чем один раз подождать со схемой.
• Заказывать кухню и шкафы по размерам «на глаз» до штукатурки стен — после выравнивания геометрия помещения меняется на сантиметры, которые для мебели уже критичны.